คอนโดเลี่ยงบาลีกันอย่างไร?

คนกรุงเทพที่อาศัยอยู่ในซอยเล็กย่านกลางเมืองจำนวนไม่น้อย ต้องประสบปัญหาจากการก่อสร้างคอนโดขนาดใหญ่ในซอยแคบๆ

เคยสงสัยไหมว่าทำไมจึงสร้างกันได้ ทั้งๆ ที่เห็นอยู่ว่าพื้นที่มันรองรับจำนวนคนจำนวนรถขนาดนั้นไม่ไหว? กฎหมายไม่ดูแลคนบ้านเดี่ยวที่อาศัยอยู่มาชั่วนานตาปีกันบ้างเลยเชียวหรือ?

มาทำความรู้จักกฎหมายและวิธีบิดเบือนเลี่ยงบาลีของคอนโดหลายๆ โครงการกันดีกว่า

สมมุตินะคะ..สมมุติ

สมมุติว่ามีซอยตันถนนแค่สองเลนพอรถแล่นสวนกันอยู่ในย่านกลางเมืองใกล้ศูนย์การค้าใหญ่อยู่สองซอยขนานกัน ขอเรียกว่าซอย 1 และซอย 2 ทั้งสองซอยมีคอนโดสร้างเสร็จแล้วและกำลังสร้างอยู่หลายหลัง ทั้งขนาดใหญ่ 30 ชั้นหน้าปากซอยติดถนนใหญ่ และขนาดกลาง 20 ชั้นอยู่กลางซอย สร้างปัญหาการจราจรคับคั่งในซอยอยู่แล้ว ขนาดที่ชั่วโมงเร่งด่วนรถจะติดกันในซอยยาวเกือบครึ่งซอย นานนับ 20-30 นาที

แล้วก็มีโครงการคอนโดขนาดใหญ่จะมาขึ้นอีกหลังหนึ่งกลางซอย โครงการนี้กวาดซื้อที่ดินระหว่างซอย 1 และซอย 2 ไปกว่าสองไร่ ตัดต้นไม้ใหญ่อายุร่วม 40-50 ปีที่ขึ้นคลุมเต็มพื้นที่ออกไปหมดทุกต้นก่อนโอนที่ดิน เวลาจะทำ EIA หรือรายงานผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม ก็ไม่จำเป็นต้องเทียบกับสภาพแวดล้อมที่มีต้นไม้ใหญ่ เพราะที่ที่เขาได้มามันเป็นที่โล่งเปล่า แค่นี้ก็ไม่ต้องบรรเทาผลกระทบจากการตัดต้นไม้แล้ว

คอนโดใหม่นี้มีแผนจะสร้างถึง 30 ชั้น สูงราว 120 เมตร มีจำนวนห้องกว่า 250 ห้องและที่จอดรถเกือบ 200 คัน แม้ไม่ได้ขับออกมาพร้อมกัน สามัญสำนึกของชาวกรุงกลางเมืองย่านห้างใหญ่ก็จินตนาการได้ไม่ยากว่ารถในซอยจะติดแค่ไหน คนท้ายซอยคงไม่ต้องออกจากบ้าน ยกเว้นจะเดินหรือขี่จักรยาน ซึ่งก็เบียดผ่านรถได้ลำบาก คนแก่คนเจ็บคงไม่ต้องคิดจะไปโรงพยาบาล นอนตายอยู่กับบ้านอาจจะสบายกว่า

ถนนแคบแค่นี้ รถเยอะขนาดนี้ ก็แล้วทำไมคอนโดจึงคิดว่าเขาจะสร้างได้?

ง่ายมาก เพราะเขามีวิธีเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งมีอยู่หลายฉบับ จึงออกจะสลับซับซ้อน

บังเอิญว่าซอย 1 และซอย 2 มีขนาดไม่เท่ากัน แม้ว่าจะมีพื้นผิวจราจรเพียงสองเลนเหมือนกัน แต่ซอย 1 มีแนวเขตสาธารณะกว้างกว่าถึง 12 เมตร เป็นพื้นถนนแค่ 4.5 เมตร ที่เหลือเป็นแนวต้นไม้ใหญ่ที่ชุมชนซอยช่วยกันปลูกไว้ให้ซอยสวยงามร่มรื่น ส่วนซอย 2 แคบกว่าซอย 1 รวมไหล่ทางแล้วก็ยังกว้างไม่ถึง 8 เมตร

กฎกระทรวงฉบับ 33 (2535) ภายใต้พรบ.ควบคุมอาคาร 2522 อนุญาตให้อาคารสูงใหญ่พิเศษ–นิยามว่าสูงเกิน 23 เมตร มีพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 10,000 ตร.ม. สามารถสร้างได้บน “เขตทางสาธารณะ” กว้าง 10 เมตรขึ้นไป โดยไม่ระบุความกว้างของพื้นผิวจราจร เหมือนเขียนไว้เผื่อถมคูตัดต้นไม้ทิ้งขยายถนนให้รถยนต์อยู่แทนมนุษย์ในอนาคต เพราะต้องยอมรับว่ากรุงเทพยังคงเป็นเมืองวัฒนธรรมรถยนต์ไปอีกนาน

แต่ถ้าอาคารมีพื้นที่รวมทุกชั้นใหญ่ขนาด 30,000 ตร.ม.ขึ้นไป เขตทางสาธารณะต้องกว้างถึง 18 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับ 50 (2540)

คอนโดใหม่นี้จึงออกแบบให้อาคารมีพื้นที่รวม 29,xxx ตร.ม. ขาดไปแค่ไม่กี่สิบตารางเมตร เพื่อให้สร้างได้ในซอย 1

แต่ความต้องการทำกำไรสูงสุดต้องอาศัยทักษะศรีธนญชัยเหนือชั้นขึ้นไปอีก เนื่องจากกฎกระทรวงฉบับ 55 (2543) ภายใต้พรบ.ควบคุมอาคาร 2522 ยังระบุไว้ว่า “ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดใดจุดหนึ่ง ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด” คอนโดใหม่อยากจะสร้างสูง 120 เมตร และยึดซอย 1 เป็นไซต์งานเพราะกว้างแบบคิดรวมต้นไม้บนไหล่ทางได้ 12 เมตร จึงต้องตั้งตัวอาคารในแบบให้ถ่อยร่นออกมาจากริมถนนซอย 1 เยอะหน่อย เมื่อลากเส้นแนวระนาบไปถึงเขตทางฝั่งตรงข้ามแล้วคูณสอง ก็จะได้ตัวเลขที่สูงพอสร้างได้ตามกฎหมาย

นั่นหมายความว่าตัวอาคารสูงต้องตั้งร่นไปทางซอย 2 แต่ซอย 2 มีแนวเขตกว้างไม่ถึง 8 เมตร สร้างอาคารสูงใหญ่พิเศษไม่ได้ ดังนั้น โครงการจึงยืนยันว่าตั้งอยู่ในซอย 1 และแม้จะซื้อที่ดินไว้ตลอดจากฟากซอย 1 จรดซอย 2 แต่เวลานำเสนอแผนประชาสัมพันธ์โครงการก็จะขีดพื้นที่ไว้ว่าไม่ถึงแนวซอย 2 โดยเว้นระยะไว้ราว 6 เมตร แบบก่อสร้างก็จะแสดงให้เห็นเฉพาะพื้นที่ติดซอย 1

คนที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่นี้ดูแบบกระดาษเฉยๆ ไม่เห็นสภาพจริง ก็จะเข้าใจว่าโครงการออกแบบถูกต้องตามกฎหมาย แม้จะศรีธนญชัยไปบ้างก็ตาม

แต่ในความเป็นจริง ถนนที่ตัวอาคารตั้งอยู่ใกล้ที่สุดคือซอย 2 ซึ่งเมื่อวัดระยะห่างแนวราบคูณสอง ก็จะไม่สามารถสร้างได้สูงถึง 120 เมตร ความสูงที่แท้จริงตามกฎหมายจากฝั่งซอย 2 จะทำได้ไม่มากกว่า 45 เมตรโดยประมาณ

โครงการคอนโดใหม่ในรูปแบบที่จะยื่นขออนุญาตจึงผิดกฎหมาย และมีเจตนาเลี่ยงกฎหมายอย่างชัดเจน

ถ้าโครงการขยับตัวตึกสูงไปไว้กลางพื้นที่ ยังไงก็จะไม่สามารถสร้างได้สูงกว่า 50 เมตร

จะเห็นได้ว่า แม้กฎหมายจะค่อนข้างเอื้อต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้คำคลุมเครืออย่าง “แนวเขตทาง” แทน “พื้นผิวจราจร” แต่ก็มีการปรับปรุงขึ้นมาเรื่อยๆ ให้คำนึงถึงพื้นที่โล่งและความแออัดอยู่ เราจึงต้องรู้ทันกระบวนท่าเมื่อทั้งเจ้าของโครงการ สถาปนิกผู้ออกแบบ และบริษัทรับจ้างทำรายงานผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมหรือ EIA มีเจตนาไม่ซื่อ ผู้เล่นเหล่านี้ทุกคนมีความรู้ทางกฎหมายควบคุมอาคารดีกว่าชุมชนชาวซอยที่ต้องรับผลกระทบเป็นหลายเท่า เวลานำเสนอโครงการก็เสนอในลักษณะให้ภาพสวยที่ซุกตัวเลขและตัวบทกฎหมายไว้ใต้พรม ไม่พูดถึงสัดส่วนระยะร่นถอยและความสูง กฎค่า FAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินตามกฎหมายผังเมือง ก็มักจะไม่ได้คำนวณออกมาให้เห็น แค่แปะๆ ค่าทางเทคนิคนู่นนี่นั่นให้ดูมึนๆ ประชาชนทั่วไปไม่ได้ศึกษารายละเอียดกฎหมายก็ตามไม่ทัน

นายทุนสร้างคอนโดขายได้เงินเข้ากระเป๋า แต่โยนปัญหามาให้พวกเราชุมชนในซอย ตัวเขาไม่ได้อาศัยอยู่เอง เขาไม่ต้องเดือดร้อน

อย่าหวังว่าจะมีเจ้าหน้าที่รัฐคอยปกป้องเรา เรื่องแบบนี้เราต้องศึกษารู้ให้ทันกฎหมายและวิธีเลี่ยงบาลี

แล้วรวมตัวกันตรวจสอบและคัดค้าน

กรุงเทพธุรกิจ, ตุลาคม 2560